Našli jste prostorný pozemek nedaleko velkého města, do zaměstnání i k babičce je to co by kamenem dohodil a myslíte si, že máte vyhráno. Přestože je lokalita pozemku klíčová, neměli byste při výběru parcely rozhodovat jen podle ní. Poradíme vám, jaká další kritéria při hledání ideálního pozemku zvážit a jaké úpravy pozemku se pěkně prodraží.
Výběr správného pozemku vám ušetří čas, peníze i spoustu starostí. Proto se při jeho koupi neunáhlete a nepodlehněte tlaku makléře nebo touze stavět co nejdříve.
Zjistěte si o pozemku co nejvíce informací. Tvar, velikost i orientace pozemku hodně ovlivní výslednou podobu domu. Pamatujte, že přizpůsobit dům pozemku je mnohem jednodušší, než když zvolíte obrácený přístup.
Na velikosti a tvaru pozemku záleží
Narazili jste na pozemek ve vysněné lokalitě s dobrou občanskou vybaveností a za lákavou cenu, ale je příliš:
- úzký – jen stěží na něm postavíte důstojné bydlení – obzvlášť když uvážíte, že dům musí stát minimálně 2 m od hranic pozemku a 3 m od veřejných komunikací (nařizuje to vyhláška ke stavebnímu zákonu),
- malý – na parcelu se nevejde plánovaný dům společně s pergolou, bazénem, ovocným sadem a hřištěm pro děti,
- velký – odpoledne a víkendy chcete trávit příjemněji než nekončící péčí o zahradu – sekáním trávy, zastřiháváním keřů a sklízením ovoce.
Dobrý architekt vám poradí, abyste stavbou domu nezabrali celý pozemek. Téměř každý chce mít zahradní posezení u grilu a malý zeleninový záhon. Proto počítejte s tím, že minimální velikost pozemku pro stavbu klasického domu by měla mít okolo 500 m², jinak se připravte na ústupky – na úkor exteriéru či interiéru.
Průměrná výměra parcel se pohybuje v rozmezí 700–900 m². Běžně se ale nabízejí i menší pozemky, kde se většinou staví vícepatrové domky. Při shánění větších pozemků se více zapotíte, protože jich je méně a jsou dražší.
Ideální tvar pozemku je čtverec, případně takový obdélník, na který se vejde váš navržený dům i s potřebnými odstupy od sousedních domů a veřejné komunikace. Rozměr kratší strany obdélníku by měl mít alespoň 20–25 m.
Zasíťování pozemku aneb jak moc na stavbu spěcháte
Pokud je pozemek kompletně zasíťovaný, máte vyhráno. Zasíťování znamená připojení vody, elektřiny, odpadu (kanalizace) a případně plynu.
Pokud pozemek nemá potřebné zasíťování, znamená to pro vás dvě věci, a sice:
- výkopové práce pro vybudování sítí nějakou dobu zaberou,
- a prodraží – čím delší přípojka, tím víc zaplatíte.
Nejdéle si počkáte na připojení elektřiny, jejíž dodávku si navíc musíte předem rezervovat u distributora.
Teď se vám asi honí hlavou otázka, jak moc velký problém absence sítí představuje. To záleží hlavně na zasíťování okolí pozemku, jeho terénu, poloze inženýrských sítí a délce přípojky.
Když se sítě nacházejí na hranici pozemku, výrazně vám to napojení usnadní – i tak ale počítejte s investicí v řádu desetitisíců. V případě opravdu dlouhé přípojky si stranou odložte až statisíce. Rázem se pozemek už tak levný nezdá.
Narazit můžete také na sousedy, kteří vám vedení sítí přes svůj pozemek nepovolí. Nechtějí si znehodnotit pozemek. Nad sítěmi si totiž v tzv. ochranném pásmu nemohou nic postavit ani zasadit. Asi vás proto nepřekvapí, že největší poptávka je po zasíťovaných pozemcích na prodej.
Omezení v podobě územního plánu
Zjistěte si, pro jaké účely je pozemek vedený. Stavět můžete na pozemcích, které jsou v územním plánu označeny jako zastavitelné. Pokud narazíte na pozemek, který není určený k výstavbě, můžete obec písemně požádat o změnu územního plánu. Ale neradujte se předčasně – zastupitelstvo obce návrh na změnu nejprve musí schválit.
Před koupí pozemku rozhodně nahlédněte do územního a regulačního plánu, abyste:
- nebyli nepříjemně překvapení výstavbou dálnice, monstrózní či nevzhledné stavby umístěné v blízkosti pozemku,
- nespoléhali pouze na informace od realiťáka a majitele parcely.
Územní plán nejčastěji najdete na internetových stránkách obce. Pokud nebudete mít štěstí, budete se muset na obecní nebo stavební úřad vydat osobně.
Zastavitelnost parcely a barvu střešní krytiny určuje obec
Pozor – územní plán obce vám může diktovat například:
- nejvyšší povolenou zastavitelnost pozemku (například zastavěná plocha 300 m² na pozemku o velikosti 1000 m² představuje 30% zastavěnost parcely),
- počet podlaží,
- minimální podíl zeleně na pozemku,
- minimální vzdálenost od lesa, řeky nebo ochranného pásma,
- výšku, velikost a tvar domu,
- sklon střechy
- či barvu střešních tašek.
Před závaznou koupí pozemku si zjistěte všechny podmínky výstavby, abyste s nimi počítali předem anebo se rozhodli dům postavit v jiné lokalitě bez tolika svazujících omezení.
Orientace místností a jejich proslunění
V zastavěné lokalitě, kde stavbu zastiňují jiné budovy, se budete muset zaobírat požadavky na světlo intenzivněji. Při stavbě rodinného domu se totiž musíte řídit hygienickými normami, které určují procento proslunění obytných místností.
Pozor si dejte hlavně na:
- řadové domy, kde slunce proniká jen ze dvou stran,
- zastínění od sousedního domu,
- vzrostlé stromy a keře v okolí domu,
- parcely ve svahu (nejproblematičtější jsou pozemky svažující se k severu).
Obytné místnosti se zpravidla neorientují na sever (obzvlášť pokud v domě panují zhoršené světelné podmínky).
Při plánování domu se můžete řídit obecnými doporučeními uvedenými na obrázku i selským rozumem – těžko si postavíte pracovnu s výhledem na sousedovu kůlnu.
Nemějte strach si svůj dům přizpůsobit individuálním přáním – například ložnici umístěte jinde než na východ, pokud nechcete, aby vás po ránu probouzely sluneční paprsky. Místnosti si rozvrhněte dle libosti, ale myslete přitom na dodržení hygienických předpisů.
Každá světová strana má něco do sebe. Obývák s obrovským oknem a překrásným výhledem do krajiny na:
- jih místnost krásně prosluní a prohřeje,
- sever vám poskytne příjemný chládek.
Občanská vybavenost v okolí domu
Nacházejí se v okolí budoucího domu všechny dostupné služby a instituce, které potřebujete? Jako bezdětný pár vás teď nejspíš nezajímá kvalita škol v okolí, ale za deset let možná bude. Pracujte proto i s výhledem do budoucna.
Zvažte zejména:
- školky a školy,
- lékárny, ordinace lékařů nebo pohotovost,
- hromadnou dopravu,
- pracovní příležitosti,
- potraviny či obchodní centra,
- nebo restaurace a kavárny.
Ujasněte si, jestli vyměníte ruch velkoměsta za poklidnou vesnici. Připravte se, že když v neděli při vaření zjistíte, že nemáte mléko, máte smůlu. Nejbližší obchod je desítky kilometrů vzdálený a zachrání vás jedině auto.
Zkrocení terénu pozemku, průzkum podloží a další doporučení
Nechte vypracovat radonový posudek a hydrogeologický průzkum. Půdní profil odhalí přesné složení zeminy a určí její únosnost. Pokud je podloží opravdu špatné, stavba se prodraží. A to hodně. Pozor si dejte i na vysokou spodní vodu a jílovitou půdu.
Základy domu nepodceňujte a raději investujte pár tisíc korun do řádně provedených posudků, které vám ušetří nervy i peníze.
Zjistěte také, jestli:
- je parcela zatížena věcnými břemeny,
- pozemek stojí v záplavovém území, v ochranném pásmu nebo v chráněné krajinné oblasti,
- se k pozemku jednoduše dostanete autem, bagrem i jeřábem,
- návštěvy bez problémů zaparkují v okolí domu,
- se v sousedství pořádají pravidelné venkovní párty či hudební festivaly,
- v okolí není oblíbená turistická památka, která láká davy lidí.
Rozsáhlé úpravy terénu mohou vyžadovat územní souhlas nebo dokonce stavební povolení.
Před koupí pozemku se spojte s architektem
Pokud váháte, zda je pozemek vhodný, požádejte o radu architekta. Vybíráte pozemek pro bydlení na desítky let. Nerozvážnost se proto nevyplácí.
Hypotéku si můžete vzít i na pozemek
Na pozemku nemusí během roku vyrůst hotový dům. K parcele se dá přistupovat i jako k investici do budoucna. Jakmile budete připraveni začít stavět, nic vám v tom nebude bránit. A v létě na pozemku mezitím můžete pěstovat třeba zeleninu.
Hypotéku si můžete vzít i na pozemek. Pokud jste už vysněný pozemek našli, nebo se na hledání teprve chystáte, pomůžeme vám s financováním.
S pohotovostním Hypoúvěrem vám půjde hledání snadněji. Přečtěte si, jak to funguje.