K prodeji bytu nebo domu potřebujete zkušenosti, jinak riskujete ztrátu peněz, času i nervů. Přečtěte si, jak vám v tom ulehčí realitní makléř.
Když je na trhu s nemovitostmi nadbytek poptávky jako právě teď, realitní kanceláře primárně zastupují prodávající. Starají se o to, aby se jejich byt nebo dům prodal za co nejlepší cenu, a aby vše proběhlo v pořádku od první poptávky až po předání klíčů. Spousta prodejců ale realitní kancelář obchází.
Nespoléhejme na to, že prodej nemovitosti zvládneme sami. Lidé mívají pocit, že při prodeji na vlastní pěst ušetří, statisticky ale právě s realitkou získají z prodeje víc peněz.
Realitka vám pomůže s odhadem ceny, postará se o prezentaci vaší nemovitosti, komunikuje s potenciálními kupci a ve finále vyřeší všechny právní kroky. A zvlášť ve chvíli, kdy prodáváte byt s hypotékou, se služby odborníka vyplatí.
Prodejní cena není stejná jako odhad
Před prodejem bytu vám realitka poradí se správnou prodejní cenou. Ta se odvíjí od odhadu, který zpracuje soudní znalec se specializací na tento úkon. Neplatí ale, že prodejní cena se rovná odhadu.
Odhad ceny je jenom tabulkový údaj, který často nereflektuje skutečnou prodejní cenu. Většinou bývá nereálně nízký nebo naopak vysoký. Nemovitost má takovou cenu, jakou je za ni někdo ochotný zaplatit. Tomu se říká tržní cena. Realitní makléř ji stanoví po dohodě s majitelem a závisí na její kvalitě i atraktivnosti lokality.
Svou zkušenost s nastavováním ceny popisuje Petra, která nedávno prodávala 3+kk v malém městečku u Brna. „S návrhem ceny přišel makléř a my jsme s ní souhlasili. Ovlivnilo ji pěkné místo a občanská vybavenost okolo, dostupnost MHD i dobré spojení s Brnem. A byla to taková hra. Dali jsme na začátek vyšší cenu, a kdyby se o byt nikdo nezajímal, tak bychom cenu snížili.“
Petra nakonec cenu nesnižovala, protože o byt byl zájem. Jestli potřebujete rychle peníze, můžete nemovitost prodat přímo realitce za nižší cenu a sumu získáte skoro hned. Pokud naopak nespěcháte, realitka najde kupce, který dá nejvyšší nabídku. Ale to může trvat dlouho.
Realitka udělá bytu třeba vlastní webovku
Od prvního kontaktu s realitkou do prodeje uběhnou nejméně dva měsíce (kratší doba není možná kvůli třítýdenní lhůtě na katastru nemovitostí), ale prodej může trvat i dlouhé měsíce. Hodně záleží, jak je vaše nemovitost pro případné zájemce atraktivní a kolik stojí. Než ale předáte klíče někomu jinému, uděláte několik kroků.
Nejdřív podepíšete s realitní kanceláří smlouvu. Podle zákona už spolupráce bez smlouvy není možná, smlouva je navíc často výhradní, maximálně ale na půl roku. Znamená to, že nemovitost může během dané doby prodat jenom tato realitka. Brání se tak tomu, aby jejich energie nevyšla vniveč.
Současně se s makléřem domluvíte na strategii. Realitní kancelář vám navrhne, jaký marketing bytu udělá a kde všude inzerát vyvěsí.
Pak s realitkou vyřídíte potřebné dokumenty, jako je:
- průkaz energetické náročnosti (PENB), který musí být součástí inzerátu (nebo ho můžete nahradit vyúčtováním energií za poslední tři roky),
- souhlas spoluvlastníků (např. manžela nebo manželky),
- dokumentaci skutečného stavu nemovitosti
- a na konec zkompletujete dokumentaci k bytu, jako je list vlastnictví, revize, záruční listy, dokumentaci k vestavěným spotřebičům atd.
Realitka současně upraví vaši nemovitost tak, aby byla líbivější. Rozmístí do ní třeba pěkné detaily jako křesla nebo květiny (říká se tomu homestaging). Zájemci si tak líp představí, jak by to v jejich budoucím bydlení mohlo vypadat. Pak se všechno nafotí, natočí, udělají se 3D scany nebo virtuální prohlídka. Dobrá realitka si s prezentací vyhraje, protože dobře ví, že ošklivé fotky nemovitost prodají jen těžko.
Realitní makléř kromě toho připraví texty, které váš byt či dům jasně a přehledně popíší. A také vizualizaci půdorysu, aby si zájemce představil třeba i to, jak daleko jsou od sebe kuchyň a záchod.
Pak proběhne samotná kampaň. Její součástí mohou být sponzorované příspěvky na sociálních sítích nebo speciální web jenom pro váš byt.
Některé realitky si bohužel vystačí s tím, že byt inzerují jenom na Srealitách a o prodej se víc nestarají. Domluvte si na začátku spolupráce, kde všude lidé vaši nemovitost uvidí.
Peníze dostanete po převodu vlastnictví
A pak už se ozývají zájemci. Realitní makléř s nimi komunikuje, organizuje prohlídky a filtruje vhodné zájemce. Až si někdo bude chtít plácnout, makléř za vás zajistí i potřebné papíry a obíhání úřadů spojené s předáním bytu. Sem patří:
- úschova kupní ceny,
- vystavení kupní smlouvy
- a vklad do katastru nemovitostí.
Pokud všechno proběhne v pořádku, makléř zorganizuje podpis kupní smlouvy, na kterém se s kupcem uvidíte.
Kupující pak peníze pošle podle nového zákona na nezávislý účet, což je účet u notáře či advokáta nebo na zvláštní účet v bance.
Realitka pak do katastru nemovitostí vloží žádost o převod nemovitosti, kde se tři týdny čeká na prověření, jestli je všechno v pořádku. Po schválení a převodu vlastnictví obdržíte peníze a novému majiteli předáte klíče. Jestli jste na adrese měli trvalé bydliště, nezapomeňte si ho přehlásit.
V průběhu prodeje vytvoří realitka pro vaši nemovitost kampaň.
Podle čeho se počítá provize realitce
Za služby realitky zaplatíte provizi, tedy odměnu. Ta se odvíjí od ceny nemovitosti. Za dražší nemovitosti je procentuálně nižší, za levnější byt zase vyšší. Obvykle se pohybuje mezi 4 a 5 % ceny.
Částka zahrnuje všechno, co makléř pro prodej vašeho bytu udělá. A na míře jeho pomoci se můžete domluvit. Je to podobné, jako když si necháváte postavit dům. Buď vám firma postaví jenom hrubou stavbu, kde si sami doděláte parkety a kachličky v koupelně, nebo dům na klíč, kde už se o nic dalšího nestaráte a hned bydlíte.
Provize závisí na dohodě mezi realitkou a vámi, ale i na tom, jak snadno se váš byt prodá. Pokud je váš dům třeba na samotě u lesa, kancelář si musí připočítat náklady spojené s cestováním. Stejně tak si hned na začátku vyjasněte, jestli nějaké služby, třeba právní, budete muset platit navíc.
Jak poznáte dobrého makléře
Rozdíly mezi realitkami jsou velké a na to, abyste poznali kvalitu, neexistuje žádný klíč. Buď sami na trhu sledujte, jaká realitka dělá přesvědčivé inzeráty nebo se spolehněte na reference.
S tím souhlasí i Petra. Při prodeji raději oslovila realitku, protože jí bylo jasné, kolik je s prodejem práce. S manželem jako čerství rodiče nechtěli ztrácet čas.
Realitní kancelář Petra vybírala na základě doporučení známých a makléře jí pak přidělili podle oblasti, kterou měl na starost. Realiťák byl aktivní, sestavil dobrou strategii, nafotil pěkné fotky. Petra mu jenom zpřístupnila byt a pak vybírala mezi zájemci. „Do prodeje s realitkou bych šla znovu, nevnímám to jako vyhozené peníze,“ říká.
U referencí se zajímejte, jestli makléř dostatečně komunikuje. Ideální je, aby vám třeba týdně posílal zprávy o prodeji. Třeba kolik je nových odpovědí na inzeráty nebo jestli se teď v ulici neprodává podobný byt.
Na prohlídky raději sami nechoďte
Petra říká, že když prodávala byt, nejnáročnější pro ni byly prohlídky. „Výběr byl nejnáročnější, k bytu jsem měla vztah a chtěla jsem pro něj dobré majitele. Někteří vypadali, že je to byt jejich snů, a pak prodej odřekli. Stálo mě to hodně energie,“ vzpomíná.
Všeobecně je lepší, aby majitel na prohlídky raději sám nechodil. Zbytečně pak zmiňuje některé detaily, které nemovitost mohou v očích kupujícího shodit. A už vůbec by neměl předat klíče sousedce, aby zájemce provedla. Makléř při prodeji také působí jako mediátor a zajišťuje, aby prodej proběhl hladce a bez zbytečných emocí.