Jak sepsat nájemní smlouvu: nezapomeňte na svá práva i povinnosti

Nájemní smlouvu podepisují dvě strany. A každá se na její podmínky dívá trochu jinak. Pronajímatel chce nemovitost chránit a na nájmu vydělat, nájemce touží po bezstarostném bydlení za co nejméně peněz. Základní podmínky nájemní smlouvy stanovuje občanský zákoník, ten ale před kolizemi neochrání obě strany stoprocentně. Přečtěte si, co byste ve smlouvě neměli podcenit.

V článku se dočtete podrobné informace o tom,

1. co je to nájemní smlouva a jaké základní body z ní nevynechat,
2. zásadní rozdíly mezi nájemní smlouvou na dobu určitou a neurčitou,
3. s jakými platbami se v nájemním bydlení můžete setkat,
4. jaká práva a povinnosti můžete ve smlouvě zmínit
5. a jak se díky doložkám, předávacímu protokolu a pojištění vyhnete zbytečným sporům.

 

Jak vzniká nájemní vztah

 

Nájem vzniká, pokud se na něm domluví pronajímatel i nájemce písemně – nájemní smlouvou. Zákon přitom jinou formu než písemnou nepřipouští.

 

S písemnou smlouvou se do budoucna vyhnete nedorozuměním, která by mohla přerůst i v soudní spory. Platí to i v situacích, kdy byt pronajímáte někomu z rodiny – sepište alespoň základní verzi smlouvy.

Pokud se na nájmu domluvíte ústně nebo vůbec, pamatujte, že:

• se nájemce může kdykoliv po vaší dohodě rozhodnout do bytu nenastěhovat, pokud ještě nezaplatil první nájemné,
• se nájem po třech letech automaticky považuje za uzavřený, pokud se po tuto dobu chováte jako nájemce a pronajímatel, díky tomu se pak můžete při problémech opřít o občanský zákoník a například nájem vypovědět s klasickou výpovědní lhůtou.

Pokud pronajímáte byt někomu z rodiny a uvažujete o prodeji do budoucna, nechte si
nájemní smlouvu zapsat do katastru nemovitostí. Pojistíte si tak, že další majitel
převezme její ujednání a vy tím ochráníte nájemníka.

 

Za nájem bytu se nepovažují krátkodobé pronájmy jako

 

• rekreační pobyty, například přes Airbnb, Booking, Expedia apod.,
• prázdninová ubytování
• nebo ubytování za účelem studijní stáže.

O tom, jestli prostor můžete pronajmout k bydlení, nerozhoduje kolaudace, ale to, zda splňuje základní podmínky pro bydlení a je možné v něm zajistit připojení k elektrice či vodě a dalším potřebným službám. Kuriózně tak můžete podepsat smlouvu o nájmu hausbótu nebo obytného vozidla, pokud zde bude několik obyvatelných místností včetně kuchyňky, sociálního zařízení a dalšího vybavení, které vyjmenujete v nájemní smlouvě.

Naopak prostory, které k bydlení nájemní smlouvou ošetřit nelze, jsou například různé výrobní či průmyslové haly. Stejně tak k nájemnímu bydlení nemůžete využívat nemovitosti, které majitel postavil za účelem rekreace.

 

Co má obsahovat nájemní smlouva

 

Kdo je kdo

 

Ve smlouvě uveďte jméno nájemce a pronajímatele, trvalá bydliště, rodná čísla nebo čísla občanských průkazů a nezapomeňte na kontakty. Hodit se bude e-mail i telefonní číslo. Pokud je pronajímatelem firma, pak nezapomeňte uvést název, sídlo, identifikační číslo a osobu, která za firmu jedná včetně kontaktu.

Abyste předešli tomu, že vám někdo platnost smlouvy dodatečně napadne kvůli spornému vlastnictví:

• sepište ve smlouvě prohlášení, že pronajímatel je skutečným vlastníkem nemovitosti,
• ověřte si údaje o vlastníkovi na Listu vlastnictví, který je volně dostupný na katastrálním úřadě či na pobočkách Czech Pointu
• a ptejte se na to, jestli je vlastník opravdu jediným vlastníkem.

 

Předmět nájmu

 

Byt nebo prostor, který je ve smlouvě předmětem nájmu, do detailu specifikujte. Uveďte přesnou adresu, patro, dispozici bytu, jeho číslo, případně popište prostory, které patří do nájmu. Pomoci si můžete i plánem od architekta.

 

Nájemné a způsob jeho úhrady

 

Pokud nájem neuvedete, jeho výši určí zákon. Dohodněte se na přesné částce, případně na zálohách za služby a způsobu jejich úhrady. Nezapomeňte také zmínit, jak si rozúčtujete a finálně vyúčtujete poplatky za služby.

 

Za co nájemce platí a termín splatnosti

 

Nájemné se většinou hradí dopředu za nadcházející měsíc. Je jen na vás, ke kterému dni se bude nájemné platit a jestli platba půjde přes účet nebo hotově. Dále si určete, zda v něm zahrnete stočné, zálohy za plyn a elektřinu, úklid společných prostor, internet, televizi apod.

 

Doba nájmu

 

Sjednejte nájem na dobu určitou, nebo neurčitou. Pokud dobu ve smlouvě neurčíte, je podle zákona automaticky sjednaná na dobu neurčitou.

 

Výše kauce (jistoty)

 

Většinou se pronajímatel snaží chránit před poškozením nábytku nebo nezaplacením nájmu stanovením kauce. Ve smlouvě uveďte její výši, která nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu, a vyjmenujte další podmínky jako možnost vrácení, podmínky splatnosti apod.

 

Ostatní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

 

Tento bod je často opomíjený a měl by podrobně popisovat stav bytu a jeho vybavení a to, jak s nimi může nájemce zacházet. Podrobněji ho popíšeme níže. Pamatujte si, že zaznít by měl ve smlouvě i počet lidí, který bude v bytě bydlet.

 

Zánik nájmu

 

Pokud sjednáte nájemní smlouvu na dobu určitou, uveďte do ní konkrétní datum, kdy nájem zaniká. Další způsoby zániku specifikuje občanský zákoník, detaily se dočtete níže v článku u smlouvy na dobu určitou i neurčitou.

 

Den předání a závěrečná ustanovení

 

Chybět nesmí ani datum, kdy se nájemník může do bytu nastěhovat a datum s podpisy obou stran.

U smlouvy je zásadní, jestli ji stanovíte na dobu určitou nebo neurčitou. Ovlivníte tím totiž možnost jejího vypovězení. Přečtěte si, za jakých okolností ji může vypovědět pronajímatel a kdy nájemce.

 

 

Smlouva na dobu určitou

 

Dobu, na jakou se uzavře smlouva na dobu určitou, navrhuje většinou pronajímatel. Často mu kratší doba slouží jako testovací období, kdy si všímá, jak je nájemce spolehlivý při placení nájmu a jak se o byt stará.

 

Způsoby výpovědi smlouvy na dobu určitou

 

• Písemná dohoda obou smluvních stran.
• Uplynutí doby nájmu.
• Výpověď nájemce, jen za předpokladu, že se změnily okolnosti, se kterými smlouvu uzavíral (např. manželství, pořízení vlastního bytu, tíživá finanční situace, získání práce v jiném městě). V tomto případě platí výpovědní lhůta 3 měsíce.
• Výpověď pronajímatele, pokud nájemce hrubě porušil své povinnosti (dluží nájemné za 3 měsíce, umožnil podnájem třetí osobě, …) nebo v domě není možné bydlet kvůli jeho rozsáhlé rekonstrukci, stržení apod. Výpovědní lhůta je i v tomto případě 3 měsíce.
• Okamžitá výpověď ze strany pronajímatele, které musí předcházet písemná výzva. Ta má nájemce upozornit, aby přestal zvlášť závažně porušovat své povinnosti (např. trestným činem proti pronajímateli či nevratným poškozením jeho majetku). Nájemce má po okamžité výpovědi měsíc na odevzdání bytu.

Když se blíží konec smlouvy, nájemce by měl o prodloužení požádat písemně. Pokud pronajímatel smlouvu neprodlouží, a ta běží bez povšimnutí další 3 měsíce, nabíhá automaticky nová smlouva ve stejném znění. Nájem se pak prodlouží na stejnou dobu, nejvýše ale na 2 roky.

Pokud se domluvíte na prodloužení smlouvy – vytvořte k ní dodatek. Pamatujte ale na to, že i dodatek smlouvy musí mít všechny náležitosti původního kontraktu.

Pronajímatel žádost vyslyšet nemusí. V tom případě sepíše výzvu k ukončení nájmu a odevzdá ji nájemci, který se vystěhuje k poslednímu datu nájmu.

 

Smlouva na dobu neurčitou

 

Smlouvu na dobu neurčitou uzavíráte, pokud si sjednáte nájem na dobu 50 let a více. Je výhodnější pro nájemce, ten je totiž brán z hlediska občanského práva jako slabší článek, a proto ho zákon ve většině situací chrání.

Způsoby výpovědi smlouvy na dobu neurčitou

 

• Písemná dohoda obou smluvních stran.
• Výpověď nájemce bez udání důvodu, po které běží tříměsíční výpovědní lhůta.
• Výpověď ze strany pronajímatele, když potřebuje byt pro sebe nebo pro někoho z příbuzných s výpovědní lhůtou 3 měsíce, pokud byt využije do měsíce po opuštění nájemníka k tomuto účelu nebo se tato lhůta prodlouží jen o dobu úprav bytu. V opačném případě by musel pronajímatel znovu byt nájemci pronajmout, nebo mu nahradit škodu.
• Výpověď ze strany pronajímatele, pokud nájemce hrubě porušil své povinnosti, byl odsouzen pro trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo z důvodu úprav či stržení domu. Tedy za stejných podmínek jako u smlouvy na dobu určitou.

 

Platby za nájemní bydlení

 

Při pronájmu si stanovte pevné nájemné, jinak smlouva neplatí. Jako pronajímatel byste v takovém případě například neobstáli u vymáhání nedoplatků na nájemném u soudu.

Do smlouvy nezapomeňte zapojit i zdánlivě jasné skutečnosti, které se týkají všech plateb za nájem. Sepište:

• výši nájemného a ke kterému dni je splatné,
• způsob úhrady nájemného (hotovost, převod na účet),
• za jakých podmínek a jak vysoké nabíhají nájemci úroky z prodlení (zákonná roční úroková sazba z prodlení za rok 2020 je 10 %),
• které služby zahrnete do paušálního poplatku a které ne,
• které platby za služby si opatří sám nájemce (internet, TV apod.)
• za jakých podmínek bude probíhat navýšení nájemného,
• výši kauce (jistoty) a jaká se k ní váže úroková sazba,
• podmínky a výši smluvní pokuty (od 1. 7. 2020)
• a výši záloh za energie a způsob finálního vyúčtování.

Pronajímatelé často preferují inflační doložku, díky které se nájemné automaticky zvyšuje každý rok podle aktuální inflace. Do smlouvy musí uvést, podle které inflace se řídí a následně si navýšení nájmu pohlídat i v přijatých platbách.

 

Práva a povinnosti: vyhněte se vyhroceným sporům

 

Zákon ukládá oběma stranám nájemní smlouvy práva i povinnosti. Do smlouvy si je podle potřeby uzpůsobte. Některé zákazy a povinnosti, které odporují občanskému zákoníku, ale do smlouvy nepatří.

 

Pronajímatel a jeho práva

 

I když nemá pronajímatel moc variant, jak ovlivnit nájemní vztah ošetřený občanským zákoníkem, má v něm jasná práva. Zmiňte proto do smlouvy právo:

• vybírat nájemné, které si předem sjednáte s nájemníkem,
• požadovat, aby nájemník za své náklady prováděl v bytě drobné úpravy,
• pojistit se kaucí a smluvní pokutou (od 1. 7. 2020),
• vyhradit si souhlas s přistěhováním další osoby do bytu, pokud nejde o osobu blízkou,
• nastavit horní strop počtu osob, který je ještě únosný pro obývání bytu,
• zamítnout přestavbu a úpravy bytu, které nejsou nezbytné vzhledem ke zdravotnímu stavu nájemce nebo člena jeho domácnosti,
• vstoupit do bytu, pokud to vyžaduje situace (např. požár), pokud je v bytě nutná oprava, nebo se byt pronajímá dalším nájemcům a je třeba je bytem provést (u druhého a třetího důvodu ale musí pronajímatel o vstupu do bytu nájemce informovat),
• provádět větší úpravy a opravy bytu, které výrazně neomezí nájemce při bydlení,
• a vypovědět nájem, pokud nájemce poruší své povinnosti.

Od července 2020 lze do smlouvy zanést smluvní pokutu podle zákona 163/2020 Sb., která dohromady s jistinou nesmí přesáhnout výši tří měsíčních nájmů. Pokuty se pronajímatel například domůže v případě, kdy nájemce opakovaně nedodrží noční klid apod.

 

Pronajímatel a jeho povinnosti

 

K tomu, aby byl byt obyvatelný a nájemce ho mohl spokojeně užívat, musí pronajímatel plnit své povinnosti, které mu ukládá zákon. Povinnosti jako:

• přenechat byt do užívání nájemci (dostatečně zajištěný, čistý a v dobrém stavu),
• poskytovat služby spojené s užíváním bytu (dodávky vody a tepla, odvoz komunálního odpadu, odpadních vod a jímek, společné osvětlení a úklid v domě, příjem televizního a rozhlasového vysílání, provoz a čištění komínů a výtahu),
• provádět řádné vyúčtování služeb za byt a nechat do nich nájemce nahlédnout,
• umožnit v bytě nájemci práci a podnikání,
• udržovat prostory, které jsou uvedené v nájemní smlouvě, ve způsobilém stavu k užívání,
• umožnit nájemci dát část bytu do podnájmu další osobě, pokud už v něm trvale bydlí.

 

Nájemce a jeho práva

 

Ve smlouvě si může pronajímatel s nájemcem nastavit další ujednání, která nevycházejí z občanského zákoníku. Nikdy by ale neměla krátit nájemce na jeho základních právech.

Například sjednání zjevně nepřiměřených smluvních pokut nebo peněžitých plateb, které se sice na první pohled jako pokuty netváří, ale jejich použití ve smlouvě a vymáhání by bylo protizákonné. Navíc smluvní pokuty sjednané před termínem 1. 7. 2020 neplatí a pronajímatel se jich nemůže na nájemci dožadovat.

 

Nájemce má právo:

 

• k nastěhování do nemovitosti, která je způsobilá k obývání (čistá a v dobrém stavu),
• na řádné předání nemovitosti k datu, které si sjednali s pronajímatelem ve smlouvě,
• se v nájemním bytě přihlásit k trvalému pobytu bez souhlasu pronajímatele,
• na využívání základního rozsahu služeb,
• na kontrolu vyúčtování, řádné vyúčtování služeb i finální vyrovnání (nedoplatky a přeplatky) v předem dohodnuté lhůtě,
• v bytě pracovat nebo podnikat, pokud jej nadměrně svou činností nezatíží,
• si zřídit sídlo firmy v bytě, pokud získá souhlas pronajímatele,
• chovat v bytě zvířata, které nezpůsobují v domě obtíže (nepatří sem velkochovy a hospodářská zvířata, pronajímatel vám může zabránit i v nastěhování s exotickými a jedovatými zvířaty, která mohou ohrozit ostatní obyvatele domu),
• v bytě kouřit, pokud tím nadměrně nezatěžuje i celý dům,
• na poskytnutí části bytu, pokud v něm sám trvale bydlí, další osobě do podnájmu bez souhlasu pronajímatele,
• nastěhovat si do bytu rodinné příslušníky, maximálně však takový počet, na kterém se s pronajímatelem shodli v nájemní smlouvě a je tedy přiměřený velikosti bytu,
• přijímat v bytě návštěvy, či v něm nechat přespat přátele a rodinné příslušníky,
• poskytnout celý byt do podnájmu třetí osobě, pokud v něm on sám nebydlí, jen se souhlasem pronajímatele.

 

Nájemce a jeho povinnosti

 

Nájemce má povinnost:

 

• platit nájemné v předem sjednané výši a včas,
• dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě,
• nezpůsobovat škody a zvýšené zatížení, které by ovlivnilo byt i celý dům (například prach, hluk, zápach),
• v případě zjištění vad na nemovitosti je odstranit (drobné opravy jako malování, čištění odpadů, prasklé žárovky apod.) nebo v případě větších závad je bez zbytečného odkladu nahlásit pronajímateli, uhradit odstranění drobných závad či poškození bytu, které vznikly po dobu jeho nájmu a pro jeho nečinnost k nápravě musel přistoupit sám pronajímatel,
• a v případě námitek ke způsobu vyúčtování služeb předložit písemnou námitku do 30 dnů od jeho doručení.

 

3 tipy, jak předejdete sporům v nájemních vztazích

 

Vyhněte se nejběžnějším komplikacím, které potkávají nájemníky a pronajímatele. V první řadě pečlivě byt předejte a sepište stav, ve kterém jej nájemník přebírá.

 

Tip 1: Sepište detailní předávací protokol

 

U pronájmu nebytových prostor je už nezbytností. U bydlení si na něj ale pronajímatelé ještě nezvykli. Pokud se jako nájemce bojíte o svou kauci, detailně sepsaný předávací protokol při přebírání nemovitosti je řešením.

Uveďte v něm, v jakém stavu jsou podlahy, stěny, konkrétní místnosti a zaměřte se i na množství a stav vybavení. Každou vadu si nafoťte a fotky k protokolu přiložte. Do protokolu uveďte, kolik klíčů si přebíráte, seznam nábytku, sériové číslo a stav měřících zařízení pro odečet vody, plynu i elektřiny. Fotky a videa k vybavení i stavu bytu doporučujeme pořizovat přímo s majitelem.

 

Tip 2: Vyberte pojištění domácnosti a odpovědnosti

 

Stát se to může každému, stačí prasklá hadice u pračky a neštěstí je na světě. Takto nechtěně zaviněnou škodu na majetku můžete řešit dvěma způsoby.

• Pojištění domácnosti vám pokryje události, které jste nezpůsobili vy, ale vznikla kvůli nim škoda na vašem nebo cizím majetku, například požárem.
• Pojištění odpovědnosti, lidově také „pojištění na blbost“ se vám vyplatí, pokud se bojíte, že poškodíte vybavení majitele, což není v nájemním bydlení až tak těžké.

V obou případech se ale poraďte se svým finančním poradcem. Ne každé pojištění se totiž vztahuje na nájemní bydlení. Pojišťovny nejčastěji nabízejí toto pojištění nájemcům, kteří si pronajali celé vybavení domácnosti.

 

Tip 3: Vytvářejte doložky ke smlouvě

 

Každou změnu v nájemním vztahu sepište písemně a vytvořte tak očíslované doložky. Každá doložka by měla obsahovat:

1. informaci, že je nedílnou součástí původní smlouvy,
2. formulaci, že je v souladu s novým občanským zákoníkem,
3. údaje k identifikaci obou stran nájemního vztahu,
4. věc, na které se obě smluvní strany nově dohodly,
5. označení číslem, navazujícím na předchozí doložku,
6. datum s podpisy obou stran.

Pokud se vám stane, že se vám doložky navrší a společná domluva začíná být spíše zmatečná, raději sepište smlouvu novou, kde všechny dřívější změny zanesete přehledně do jednoho nového dokumentu.