Divoká léta už máte za sebou. Všude jste byli, všechno jste viděli. A teď hnízdíte a zakládáte rodinu. S optimismem otevíráte nabídku bytů v Praze, chvíli brouzdáte inzeráty, pak klejete. To nadosmrti zůstanete bydlet v pronájmu na 40m2 za patnáct tisíc měsíčně? Vítejte v bytové krizi. Nic ale není tak horké, jak se to uvaří, a proto vlastní bydlení nevzdávejte. Provedeme vás kroky, díky kterým se ho dočkáte.
Pořizování vlastního bydlení je časově i finančně náročná činnost. Jakmile však vybalíte poslední krabici a uvelebíte se na pohovce, uznáte, že to stálo za to. Abyste se do téhle fáze dostali co nejdříve a bez psychické újmy, držte se následujících kroků:
- Spočítejte si, na jak vysokou půjčku dosáhnete.
- Ujasněte si, zda se vám vyplatí bydlení v centru, na okraji Prahy nebo za Prahou.
- Do hledání jděte s jasnou představou o stavu, velikosti a vybavení bytu.
- Nastavte si hlídacího psa, který vám pohlídá ty nejlepší nabídky.
- Nevzdávejte to. Hledání bytu nejen v Praze trvá někdy i měsíce až rok, a je to úplně běžné.
Každým krokem vás teď provedeme.
Pořízení vlastního bydlení v Praze je náročné, ale stojí to za to.
Je výhodnější hypotéka, nebo nájem?
Jsou to celkem jednoduché počty. Pokud teď pronajímateli platíte například 16 tisíc korun, tak vás 30 let v pronajatém bytě bude stát 5 760 000 korun. A to jsme ještě nezapočítali poplatky za energie. Za takové peníze si nejen pořídíte vlastní byt v Praze, ale také jistotu spojenou s vlastní nemovitostí.
Bydlení v pronájmu má ale také mnoho výhod. Jste více flexibilní, a pokud se časem změní vaše zájmy nebo potřeby, jednodušeji se za nimi přestěhujete. Další výhodou jsou nižší startovací náklady. Nevybavujete celý byt, ale dokupujete jen to, co v pronajatém bytě chybí.
Spočítejte si hypotéku ještě před návštěvou banky
Pokud máte jasno v tom, že chcete vlastní byt, hypotéce se nejspíše nevyhnete. Ještě než se vydáte do banky, spočítejte si to nejdůležitější doma. Hypoteční kalkulačka ale nestačí, abyste zjistili, v jaké cenové relaci se při hledání pohybujete. Kalkulačka vám totiž spočítá pouze výši měsíční splátky, úrokovou sazbu a výši hypotéky.
Banky posuzují bonitu žadatelů podle mnoha ukazatelů. K těm základním patří:
Další hodnotící modely jsou v každé bance trochu jiné. Některé banky například zohledňují vedlejší příjmy, jiné naopak ne.
Co je LTV?
LTV (loan to value) znamená poměr mezi požadovanou výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti k zajištění úvěru. U hypoték je v roce 2020 povolena LTV do 80 %.
Jak spočítáte LTV:
výše hypotéky / odhad tržní ceny nemovitosti x 100 %
Příklad: 2 500 000 / 3 000 00 x 100 % = 83 % z tržní ceny nemovitosti je maximální výše hypotéky, tj 2 490 000 Kč.
Co je DSTI?
DSTI (debt-service-to-income) znamená poměr výše dluhu k příjmu. Jinými slovy to znamená, kolik procent z vaší čisté mzdy můžete použít na měsíční splátku úvěru. Podle nařízení České národní banky nesmí výše měsíčních splátek úvěru překročit 50 % měsíčních příjmů.
Jak spočítáte DSTI:
výše všech úvěrů / čistý měsíční příjem x 100 %
Příklad: 12 000 / 28 000 x 100 = 42,86 % z vaší čisté mzdy můžete pokrýt měsíční splátku hypotéky, tj. 12 000 Kč.
Co je DTI?
DTI (debt-to-income) znamená poměr dluhu k příjmu. Podle nařízení České národní banky nesmí výše všech vašich úvěrů přesáhnout devítinásobek ročního příjmu.
Jak spočítáte DTI:
výše všech vašich úvěrů / čistý roční příjem = DTI
Příklad: 1 500 000 / 300 000 Kč = DTI je 5. Pokud by tato hodnota překročila číslo 9, banka vám žádost o hypotéku zamítne.
„Bohužel tyto podmínky často nesplní ani pár, který žádá o půjčku společně. Proto je důležité, aby rodiče zakládali dětem spořicí účty co nejdříve. Pokud budou do Moudrého stavebního spoření měsíčně vkládat 1 700 korun, získají plnou státní podporu. Za 18 let tak dětem naspoří více než 800 tisíc a to by mělo stačit i na nákup bytu ve velkém městě.“ - Marcela Jelínková, oblastní ředitelka Modré pyramidy
Teď si klidně otevřete hypoteční kalkulačku a hrajte si s dobou splácení, výší úvěru a platností úrokové sazby. Možná se vám teď rozplynul sen o velkém loftu v centru, ale existuje spousta dalších bytů v Praze, které stojí za objevení. Poradíme vám, jak je najdete.
Hledejte byty v lokalitách dále od centra
Metro, park a ideálně také obchodní centrum v docházkové vzdálenosti – takové pohodlí by bral každý. Jenže tento luxus ceny pražských bytů výrazně zvyšuje. Cenu také ovlivňuje i nabídka versus poptávka v konkrétní lokalitě nebo atraktivita městské části.
Podle průzkumu společnosti Deloitte jsou nejdražší byty na Praze 1, kde za metr čtvereční zaplatíte 141 000 korun. Na krk jí dýchá Praha 2 se 116 100 korunami. Pokud tedy nutně nepotřebujete bydlet v centru Prahy, nezahazujte lokality jako jsou třeba Modřany, Kunratice, Černý most nebo Letňany. Ceny za metr čtvereční jsou tu přibližně o 20 až 30 % nižší.
Schválně jsme za vás zapátrali na Sreality.cz a porovnali ceny bytů podle náhodně vybraných lokalit. Hledali jsme byty typy 3+kk a výše, které mají od 70 do 80 m2, v blízkosti metra a jsou to novostavby, developerské projekty nebo zrekonstruované byty.
Pokud chcete zůstat v centru Prahy, ale aspoň trochu ušetřit, dáme vám tip: Levnější alternativu představuje koupě ‚ubytovací jednotky‘. To bývá prostor, který vypadá na první pohled jako klasický byt, ale nesplňuje některý z parametrů ke kolaudaci, například výšku stropů, hlučnost, nebo oslunění.
V takových prostorách je možné bydlení, dokonce i zřízení trvalé adresy – za předpokladu, že byt se nachází v objektu, který je označen číslem popisným.
Zvažte přestěhování za Prahu. Není to tak daleko, jak se zdá
Když Jindřiška s Františkem hledali byt v Praze, zhatilo jim plány právě DTI. Do pohodového bydlení jim scházely skoro dva miliony korun. „Realita nám vzala možnosti. Měli jsme tolik požadavků na byt, ze kterých jsme nechtěli ustoupit,“ říká Jindřiška, která snila o velkém bytě pro čtyřčlennou rodinu, s balkonem a jen 10 minut od práce.
Původní plán zahrnoval skoro šestimilionovou půjčku. Po vypočítání DTI měli k dispozici najednou jen čtyři a půl milionu. Za takové peníze se byt pro mladou rodinu v Praze sháněl těžko. A když už byl, hned se po něm zaprášilo. A tak začal kolotoč kompromisů.
Ze seznamu nejdříve vyškrtli balkon a parkovací místo. Pak snížili nároky na velikost bytu. Smířili se také se čtyřicetiminutovými cestami metrem do práce. Výsledná představa jejich budoucího domova se jim ale ani trochu nelíbila.
„S manželkou jsme se nakonec shodli, že nám za to Praha nestojí. A tak jsme rozšířili pole pátrání o města za Prahou. Za čtyři miliony jsme našli krásný byt v Uhříněvsi, a nic nám tu nechybí. Je tu pivovar, park, hodně obchodů a školky. V Praze na Hlaváku jsme mimochodem za 20 minut,“ dodává František.
Vyplatí se novostavba, nebo starší byt?
Teď už víte, jestli zůstáváte v Praze, nebo ne. Dalším krokem je, abyste si ujasnili, jestli chcete novostavbu, nebo starší byt. Cenový rozdíl mezi nimi se pohybuje mezi 150 a 200 tisíci korunami. Záleží proto na tom, co je pro vás příjemnější varianta.
Když se rozhodnete pro novostavbu, přijdete k hotovému. Nevýhodou bytů v novostavbě je ale jejich unifikovanost. Pokud dáte přednost rekonstrukci, dáte bytu duši a budete tu víc doma.
Než byt koupíte, pozvěte si technického inspektora, který vyčíslí náklady na rekonstrukci s ohledem na stav bytu.
Popište své vysněné bydlení do posledního detailu
Teď už máte jasnější představu o lokalitě i typu bytu. Buďte ale ještě trochu konkrétnější. Sepište si seznam jako Jindřiška s Františkem a seřaďte si požadavky od těch důležitých po ty nejméně podstatné. Chcete balkon, nebo terasu? Chcete vanu, nebo sprchový kout? Chcete mít za rohem školku, nebo spíš park?
V první fázi hledání na realitních portálech nejspíš získáte hodně omezený výběr. Pokud ne, je to jedině dobře a máte z čeho vybírat. V opačném případě si buď nastavte hlídacího psa (jak na to se dozvíte v dalším kroku), nebo vyškrtejte ze seznamu méně zásadní požadavky.
Možná se vzdáte balkonu, ale najednou objevíte byt s parkem 2 minuty od vás. Nebo získáte místo malé koupelny s vanou prostornější se sprchovým koutem a místem pro sušičku a pračku. Některé kompromisy budou bolet méně, protože se vám otevře mnohem víc možností.
Nastavte si hlídacího psa, nebo oslovte virtuálního asistenta
O levné byty v Praze je tak velký zájem, že některé inzeráty zmizí den po vystavení. Pokud máte čas na hledání jen po večerech, nastavte si hlídacího psa. Na nové byty podle vašich představ vás hned upozorní, takže na nabídku zareagujete mezi prvními. Hlídacího psa nabízí už většina realitek i inzertních portálů jako Sreality a bezrealitky.cz.
Nebo přenechte hledání inzerátů virtuálním asistentům, kteří mají s podobnými činnostmi zkušenosti. „Když jsem viděla množství inzerátů a realitních portálů, myslela jsem, že si na to vezmu dovolenou,“ vzpomíná Irena na dobu, kdy hledala v Praze byt.
Otravnou část hledání bytu přenechala na službě myTimi a sama si pak užívala tu příjemnější část: prohlídky. „Napsala jsem jim své požadavky a za tři dny mi poslali seznam patnácti inzerátů. Všechny byty byly úžasné. První na seznamu byl bohužel už prodaný, ale do druhého jsem šla další den na prohlídku a za měsíc jsem se do něj stěhovala.“
Tak a teď už jste plně vyzbrojeni vším, co potřebujete k nalezení vysněného bydlení. Držíme palce!