Z inzerátu a úvodního telefonátu s makléřem jste se dozvěděli spoustu informací. Ve vzduchu ale visí další důležité otázky. Připravte se na prohlídku bytu a pohlídejte si skryté závady a budoucí investice, které by vás po nákupu nemile překvapily. Poradíme vám pět základních otázek, ať nic nepodceníte.
Dva sklepy, balkon, výtah pro čtyři osoby, zrekonstruované jádro a průměrné náklady za energie na měsíc. Základní odpovědi máte. Teď zbývá prohlídka bytu, na které se rozhodně neostýchejte ptát. Nezodpovězené otázky se vám totiž můžou vrátit jako bumerang v podobě vlhkosti zdí nebo třeba neproplacené pojistky, když vám shoří jistič.
1# Jsou v bytě závady, o kterých víte?
Otázka, co rozhodí všechny makléře, kteří něco skrývají. Je ale určitě na místě. Vyhnete se díky ní nečekaným nákladům. Při prohlídce se také velmi dobře rozhlížejte a závady předvídejte: jednoduše zkoušejte vše, co vám makléř v bytě dovolí.
- Dívejte se po prasklinách, vlhkosti, plísních a flecích, které mohou značit zatékání vody z horních bytů nebo špatnou izolaci.
- Prohlédněte si omítky a výmalbu, zda nejsou zdi vypouklé a nerozdrolí se vám po první snaze pověsit obrázek. Zeptejte se i na materiál, ze kterého je dům postavený.
- Vyzkoušejte funkčnost světel, zásuvek, vodovodních baterií, topení a všech elektrospotřebičů, se kterými byt kupujete.
- Pusťte vodu a dívejte se, jak odtéká a jestli nejsou odpady zanesené.
- Poklepejte na několik kachliček na toaletě, v koupelně i na podlaze balkonu. Pokud zní dutě, brzy zřejmě odpadnou a bude nutné je vyměnit.
- Prohlédněte si kuchyňskou linku. Hledejte poškození, hmyz nebo stopy po hlodavcích.
- Dívejte se na škrábance na oknech, dveřích i podlaze.
U výraznějšího poškození vždy požádejte o nápravu, máte na ní před nákupem právo.
Nově natřené radiátory vypadají skvěle, nátěr ale může skrývat opotřebení. Zeptejte proto se na jejich stáří a vyzkoušejte, jestli fungují.
„V nových bytových domech se často setkáváme se špatně položenou a vyspárovanou dlažbou na balkonech a terasách. Když se k tomu přidá i špatné spádování, voda z dlažby neodtéká s dostatečným náklonem, drží se na balkoně a dostává se do zdí. Kvůli tomu také rezivějí venkovní parapety, rosí se okna a na zdech se časem objeví plíseň,“ vysvětluje Petr Čeliš, CEO společnosti Realsan Group a odborník na sanaci vlhkého zdiva.
Na neviditelné závady zavolejte profíka
Jestli je byt v pořádku, nemusíte zjišťovat jen sami. Abyste se u nákupu nespálili, pozvěte si odborníka. Inspektor technického stavu nemovitostí do dvou hodin projde všechna kritická místa a vy hned víte, na čem jste.
Na prohlídce s inspektorem se samozřejmě dopředu domluvte i s realitním makléřem nebo majitelem bytu. Průměrná cena prohlídky 90metrového bytu je 10 tisíc korun. Což je v porovnání s náklady za opravy jen zlomek toho, co utratíte, když třeba měníte kvůli vlhkosti podlahu nebo okno.
„Jestli jsou zdi vlhké, zjistíte jednoduchým měřením pomocí vlhkoměru. Ten si jednorázově půjčíte ve firmě s profesionálním nářadím, nebo koupíte za pár stovek ve stavebninách. Ideální vlhkost zdiva je pod 3 %. Pro porovnání – běžná vlhkost vzduchu se pohybuje od 40 do 60 %,“ objasňuje inspektor technického stavu nemovitostí a člen Asociace inspektorů nemovitostí Tomáš Pavlica z Brna.
Inspektoři objeví i „neviditelné špeky“, kterých si jako běžný smrtelník nemáte šanci všimnout. „Často se setkáváme s digestořemi, které jsou špatně nainstalované nebo mají zbytečně velký tah. Koukáme taky na stoupačky a jestli jsou prostupy mezi byty utěsněné protipožárními ucpávkami, aby se v případě požáru oheň nedostal do dalšího bytu,“ dodává Tomáš Pavlica.
2# Jaký je stav stoupaček a bojleru?
Byt je zrekonstruovaný a na první pohled krásný. Jeho vnitřnosti – stoupačky – ale bývají kapitola sama o sobě. Majitel domu nebo bytové družstvo je totiž většinou mění až v okamžiku, kdy je situace k nesnesení. Není výjimkou, že se nové potrubí nebo elektrické rozvody ve stoupačkách mění zvlášť. Nebojte se tedy na stav zeptat a do stoupaček se podívejte.
U stoupaček se ptejte i na odhlučněné kanalizační potrubí. To abyste neslyšeli každé spláchnutí od sousedů.
Na bojleru či kotli se dívejte na štítek, kde najdete datum poslední revize. Pokud štítek na kotli nevidíte, požadujte před koupí jeho servis na náklady původního majitele.
„Nebezpečí hrozí, když si majitel při přestavbě bytového jádra sám vyměňuje elektroinstalaci a nechá ji ve stoupačkách volně viset. Když se dotýká odpadového potrubí a soused shora vás vytopí, může dojít i ke zkratu nebo požáru. Elektroinstalaci proto určitě nechejte na odbornících, kteří pohlídají platné normy a postupy,“ popisuje Tomáš Pavlica.
3# Je elektroinstalace v mědi a jističe třífázové?
Klasická situace ve starém činžovním domě: pečete roštěnou, děti koukají na televizi a vy zapínáte vysavač. Najednou vše zmlkne a zhasne. Abyste se takovým situacím vyhnuli, zeptejte se na elektroinstalaci a jističe. Staré jsou jednofázové a vyhazují pojistky klidně v celém domě, elektrické rozvody v hliníku pak mají nedostatečnou kapacitu. Kromě toho kvůli nim hrozí i vznik požáru.
„Revize elektroinstalace v bytě je na vás. Není povinné ji dělat pravidelně jako ve společných prostorách domu. Doporučujeme ji ale provádět po rozsáhlé rekonstrukci nebo po výměně elektrických rozvodů, ještě než je uvedete do provozu. Pokud máte zrekonstruovanou domácnost pojištěnou, je to také jedna z podmínek k vyplacení plné částky pojistného plnění v případě požáru způsobeného elektrickým zkratem,“ upozorňuje Marcel Průša, ředitel elektromontážní a elektroinstalační firmy HP Elektron z Prahy.
4# Jací jsou sousedé a kdo v okolních bytech bydlí?
Ptejte se i na lidi kolem – bydlí v domě spíše mladé rodiny s dětmi, nebo páry ve středním věku? Jsou zde byty v nájmu se studenty? Makléř nemusí být stoprocentně informovaný a zmíní maximálně problémové sousedy ve vedlejším vchodu.
Nenechte se ale uchlácholit a raději podnikněte pořádný průzkum. Na místo zajděte alespoň třikrát a v pozdějších hodinách, kdy je většina lidí doma. Posaďte se na chvíli vedle domu na lavičku a nechte se také pustit do společných prostor. Koukejte na jejich stav, čichejte a poslouchejte zvuky. Vyhnete se tak nepříjemnému zjištění, že si některý ze sousedů udělal z bytu skládku, nebo že soused se synem pořádá každý druhý den fotbalový zápas v obýváku.
„Při koupi nového bytu jsme si neověřili, jak hlučné budeme mít sousedy. Na prohlídce jsme byli dopoledne a původní majitel nám tvrdil, že je dům klidný a bezproblémový. Po prvním měsíci jsme mu volali, že rodina nad námi nemá nejspíš odhlučněnou podlahu a s každým hraním dětí to zní, jako by nám padaly cihly na hlavu. Situaci řešíme, ale zatím vypadá bezvýchodně,“ popisuje trable Petr Michal, majitel nového bytu v Přerově.
5# Mám počítat do budoucna s výdaji navíc?
Jste ve finále. Byt má zrekonstruované jádro a další úpravy v horizontu pěti až deseti let neplánujete. Ještě než si s majitelem plácnete, vyptejte si zápisy z jednání SVJ. Zjistíte z nich, jestli se v domě chystá rekonstrukce nebo jiné investice. Kouknete i na finanční uzávěrku, která vám řekne, jestli je dostatek peněz ve fondu oprav a jak předseda SVJ hospodaří.
Se zápisy v ruce se rovnou ptejte na poslední opravu střechy a společné výměny oken. Pokud vám makléř nedokáže odpovědět, požádejte ho o kontakt na předsedu SVJ.
Abyste měli stoprocentní jistotu a dotvořili si dojem o bytě, položte na závěr poslední nepříjemnou otázku. Chtějte vědět, proč se majitelé z bytu stěhují pryč a co si myslí, že je na bytu špatného. Podle reakce si pak sami dotvořte obrázek a zvažte, jestli je byt pro vás ten pravý.