Byty jsou solidní investice a tím víc to platí o žádaných lokalitách, jako je Praha. Poptávka po pronájmu tu ani během koronavirové krize neklesá. Vyberte si pro investici byt, o který bude vždycky zájem. Překvapivě je to garsonka na metru B.
Nákupem investičního bytu máte slušnou šanci na zhodnocení svých úspor. Nese to s sebou ale samozřejmě určitá rizika. Koronavirová krize totiž zasáhla také trh s realitami. Je těžké odhadnout, jaký bude vývoj cen bytů nebo jak se změní úroková sazba hypoték (která je teď aktuálně velmi nízká). A v Praze se situace vyvíjí vždy trochu odlišně. Této nástraze můžete předcházet, když vyberete takový byt, který nájemci hledají.
„Podle mého názoru budou v blízkém budoucnu ceny bytů spíše stagnovat. Záleží samozřejmě na dané lokalitě. I tak jde ale v každém případě o dobrou investici.“
Aleš Chalupa, rodinný bankéř Modré pyramidy
Poptávka po bydlení v Praze neklesá
Pro budoucího investora je dobrá zpráva, že mezi ty nejžádanější byty patří pořád pronájmy. Vyplývá to z analýzy společnosti WebMedea services, která zkoumá hledanost na internetu. Četnost vyhledávání na Googlu nebo Seznamu je zajímavý ukazatel toho, nad čím lidé přemýšlí v reálném životě. Analytici takto také vytipovali nejhledanější typy bytů. Pokud se při výběru investičního bytu inspirujete tím, co lidé hledají, neměli byste mít problém najít nájemce.
Důležitá je v Praze také lokalita. Nejčastěji se pak podle analýzy WebMedea services vyhledávají byty
- na Praze 9 (19,0 %),
- na Praze 4 (18,7 %),
- na Praze 5 (16,7 %),
- trochu méně pak na Praze 10 (14,1 %),
- na Praze 6 (12,1 %) a na Praze 8 (6,2 %).
Nejlepší investicí by pro vás mohla být garsonka. Lidé aktuálně nejvíce vyhledávají byty, které si pronajmou do 8 000 Kč včetně poplatků.
Při koupi myslete na návratnost investice
Abyste si spočítali orientační návratnost do investice, můžete vzít obnos ročního nájmu a vydělit ho kupní cenou nemovitosti. Ale pozor, takhle vůbec nezohledníte náklady, které k bytu také patří.
Pokud chcete reálně vědět, jak rychle se vám investice vrátí, musíte počítat třeba i s poplatky nebo s daní. Pomůže vám k tomu takzvané ROI (return on investment, návratnost investice), které vypočítáte takto:
- Vypočítejte si plánovaný roční hrubý výnos, tedy nájem × 12.
- Spočítejte si všechny náklady, které s nemovitostí během roku budete mít (např. daň z pronájmu, poplatek do fondu oprav, možné opravy, pojištění),
- a odečtěte je od plánovaného ročního hrubého výnosu. Získáte čistý provozní výnos.
- Ten vydělte výší investice (kupní cena včetně rekonstrukce nebo podmínek úvěru).
- Výsledek vynásobte 100.
- Získáte reálnou roční návratnost investice (ROI).
Například pokud budete chtít vybírat 10 000 Kč měsíčně na nájmu, vaše roční náklady jsou zhruba 30 000 Kč a výše investice 2 000 000 Kč, spočítáte návratnost následovně:
(10 000 × 12) - 30 000 = 90 000 (čistý provozní výnos)
90 000 / 2 000 000 = 0,045
0,045 × 100 = 4,5 % ROI
Vaše reálná návratnost je tedy 4,5 % na rok a investice se vám tedy vrátí za 22 let. Počítejte ale také s tím, že provozní náklady i výše nájmu se během té doby může změnit. A určitě myslete i na to, že po dvaceti letech bude byt zralý na další pořádnou opravu. Stejně tak ale může cena vaší nemovitosti s přibývajícími léty růst, své vložené peníze tak tedy zhodnocujete.
Jaký tedy koupit investiční byt v Praze
Výběr bytu neuspěchejte. Na trhu se byty hodně točí a je možné, že se ten nejvhodnější objeví až za několik měsíců. Dívejte se po rekonstruovaném bytě, abyste neměli starosti s velkými opravami jako třeba rekonstrukce bytového jádra nebo s koordinací řemeslníků, případně ho rekonstruujte po nákupu.
Dívejte po bytech, které lidi zajímají:
- pěkná garsonka, kde můžete cílit na začínající profesionály, kteří vám pravděpodobně budou spolehlivě platit,
- nebo byty s velikostí vhodné pro kamarády studenty, mladý pár nebo čerstvou rodinu: těm všem by vyhovoval dvoupokojový byt kolem 45 m2.
Za menší byt sice posbíráte menší nájemné než za čtyřpokoják, ale snadněji seženete nájemníky. Kupte také byt, který je blízko hromadné dopravě, ideálně u metra (nejvyhledávanější jsou byty u trasy B a C).
Zvažte, jestli chtějí vaši budoucí nájemníci byt spíše vybavený nebo nevybavený. Cílit můžete například na jednu z těchto skupin:
- Studenti, kteří většinou vlastní nábytek ještě pořizovat nechtějí.
- Mladé rodiny, které také nechtějí kupovat nábytek, protože nemají tolik peněz.
- Mladé páry, které na nákup vlastního bytu i nábytku také spíše čekají.
- Mladí profesionálové bez partnera, kteří jsou cílevědomí a už si často chtějí byt vybavit podle svého.
- Rozvedení lidé, kteří se museli odstěhovat velice rychle, proto žádný nábytek nemají.
Při vybavování bytu se zamyslete, komu váš byt nejlépe sedne, a vybavte ho s ohledem na jejich potřeby:
- Blízkost přírody naláká mladé rodiny a páry. Ti chtějí žít v pěkném bytě s pořádnou kuchyní, pohodlnou sedačkou a dvoulůžkovou postelí. Plus pro ně bude parkovací stání.
- Snadnou dostupnost do centra a blízkost fakulty nebo čtvrti, kde se něco děje, uvítají zase studenti. Ti zároveň potřebují oddělenou kuchyni, aby každý mohl mít svůj vlastní pokoj a nerušili se. Ve vybavení se jim zalíbí detaily, jako je třeba internet, prostorný psací stůl a nebo nádobí.
Zkuste sehnat byt v Praze, který bude blízko metra. Nejzajímavější jsou pro nájemníky místa u trasy B, na druhém místě je trasa metra C.
Musíte shánět nájemníky a platit daň z pronájmu
Počítejte s tím, že investiční byt vyžaduje péči a vydělané nájemné rozhodně není „zadarmo“. Po nákupu bytu musíte ještě investovat energii a nájemníky vůbec sehnat. Buď se do toho pustíte sami, nebo si s tím necháte pomoct od realitky. Ta za vás byt pěkně nafotí, inzerát pověsí na místa, kde se potenciální zájemci pohybují a ulehčí vám s papírováním.
Nájemníky pečlivě vybírejte a klidně buďte u toho, když přijdou na prohlídku. Předejdete tomu, že narazíte na někoho nespolehlivého. Může vám ničit vybavení nebo se o byt nemusí dostatečně starat. Když vám nájemník nezaplatí nájem, musíte to řešit. Proti tomu buďte chránění dobře sepsanou nájemní smlouvou.
Když už solidní nájemce najdete, tak je respektujte a snažte se, abyste si je co nejdéle udrželi.
V průběhu nájmu platíte některé provozní poplatky jako třeba poplatek do fondu oprav. Drobné opravy a běžnou péči o byt by měl zajišťovat nájemce. Vy ale máte povinnost řešit závažnější opravy. Když se třeba v bytě porouchá kotel, oprava je na vás.
A konečně máte i jiné povinnosti, jako třeba platit daň z pronájmu. V daňovém přiznání tedy vyplníte přílohu číslo 2.
„Než jsme si koupili vlastní byt, s přítelem jsme bydleli pět let v jednom pražském 2+kk. Byt nás oslovil polohou blízko lesa, pěkným vybavením v moderních barvách a rekonstruovanou koupelnou i kuchyní. Myslím, že jsme velmi solidní nájemníci. Nájemné jsme vždy platili bez odkladu a bydlení jsme udržovali v perfektním stavu. Bydlení nám vyhovovalo i kvůli tomu, že nám majitel věřil a za celou dobu nás navštívil jenom, když nám dával přeplatky za energie. Slyšela jsem ale i o takových pronajímatelích, kteří chodili byt kontrolovat často, bez oznámení a sami si odemkli. Odtud bychom asi utekli.“
Bývalá nájemnice Eliška P.
Nájemníci při hledání zohledňují hlavně stav bytu.
Nákup investičního bytu s hypotékou
Pokud chcete koupit investiční byt, můžete si ho pořídit i na hypotéku. Splátky hypotéky byste rovnou platili z nájemného a váš rozpočet by tak nebyl zatížený. Při výběru ale tím spíš dbejte na to, abyste sehnali lákavý byt, kde vám nebudou chybět nájemníci.
Hypotéka na investiční byt se vyřizuje stejně jako při koupi vlastního bydlení. Pokud si kupujete byt s cílem pronájmu, podívejte se na hypoteční úvěr, který nabízíme ve spolupráci s Komerční bankou. Můžete každý rok splatit až čtvrtinu půjčky bez poplatků.