Mnoho majitelů vnímá rekonstrukci domu jako nekonečný příběh nebo bezednou studnu na finance. Přečtěte si, jak podchytíte ty nejdůležitější práce při rekonstrukci satelitu, kde na to vezmete peníze a proč je z celé rekonstrukce nejdůležitější dobře vypracovaný projekt.
Discman, šusťákovka, videokazety – hity devadesátých let máme v čerstvé paměti. Patří mezi ně i satelitní domy. Po dvaceti až třiceti letech se ale na nich objevují vážné závady nebo si je chtějí noví majitelé celé opravit. Ukážeme vám, kde na větší rekonstrukci satelitního domu vezmete peníze a na čem určitě nešetřete.
Dejte na rady odborníků
Ještě než si satelitní domek koupíte, přizvěte si k němu statika. Ten odhalí praskliny ve zdech nebo jestli dům nestojí na podmáčeném podloží. Pozvěte si i architekta nebo projektanta. Architekt se vám vyplatí, pokud chcete dům rozšiřovat nebo plánujete nástavbu, projektant si zase poradí s menší změnou dispozice včetně bourání příček.
Odborníci si stavbu projdou a upozorní vás na skryté závady a na to, jaká opotřebení se projeví třeba až časem. Pokud v domku bydlíte, musíte si zásahy promyslet dopředu, abyste při nejdrastičtějších opravách složili hlavu třeba u rodičů a ty drobnější práce zvládli i za běžného chodu domácnosti.
„U staveb z devadesátých let se na první pohled zdá, že nebývají v až tak špatném stavu. Teprve hlubší průzkumy ukáží prohnilé trámy v podlahách a stropech a špatně odizolované podklady. Občas se objeví i děravá střecha a vlhká zeď, na kterou zatéká od okapu. Nejčastěji ale mají devadesátkové domy problémy s nekvalitním materiálem, který už po deseti letech odchází, protože na něj ještě nebyly žádné normy. Výjimkou nejsou ani hliníkové rozvody,“ objasňuje Josef Beneš, zkušený stavař a tvůrce online stavebního deníku Vím o všem, který navíc ohlídá docházku i majetek na stavbě.
Nechte si vypracovat projekt
Pokud si necháte vypracovat před rekonstrukcí projekt, vyhnete se zbytečnému stresu a nadbytečným nákladům. Opřete se o něj například:
- když ho vložíte do smlouvy o dílo, kterou uzavíráte se stavebními firmami, a pojistíte si tak, že při práci nebudou improvizovat, provedou vše podle platných norem a s materiálem, na kterém se domluvíte,
- nebo když firma práce odvede nekvalitně a neodpovídají dohodě.
Pokud by rekonstrukce proběhla bez projektu a smlouvy a vy s výsledkem nesouhlasili, na opravy byste museli sáhnout do vlastní kapsy.
Prováděcí projekt vám pojistí, že stavební firmy ani řemeslníci neuhnou od vaší představy o rekonstrukci.
„Po projektantovi chtějte projekt ke stavebnímu povolení, prováděcí projekt a dokumentaci k zadání stavby pro stavební firmy. Projekt k povolení vás vyjde zhruba na 2,5 % z ceny rekonstrukce, prováděcí pak na 4 % a zadání zhruba na 1 %. Jedině s detailním prováděcím projektem budete mít garantovaný výsledek i cenu rekonstrukce, protože firmy budou přesně vědět, co mají dělat,“ vysvětluje Josef Beneš.
Zkušený projektant vám vypracuje podrobný plán rekonstrukce. Najdete v něm základní řezy a půdorysy interiéru, konstrukční detaily i materiály, které budou budově sloužit několik dalších let.
Ještě před vypracováním projektu si s ním domluvte horní hranici, kterou nechcete finančně překročit. Bokem si dejte ještě 15 % z rozpočtu, kterými pokryjete neočekávané výdaje. Protože ani u novějšího domu nevíte, co se stane, když začnete bourat příčky. Neplánované zásahy by navíc mohly ohrozit další důležité práce.
„S manželem jsme finanční polštář na nečekané výdaje nakonec nepotřebovali, ale hodil se na finální úklid a svoz stavebního odpadu. Profesionální úklidová firma nám po rekonstrukci vše vypiglovala a my si tak hodili nohy na stůl dřív, než jste čekali,“ popisuje Petra, majitelka rekonstruovaného satelitního domu u Prahy.
Zaplaťte rekonstrukci najednou
Máte projekt – za něj jste utratili první úspory. Víte, do jak rozsáhlé rekonstrukce půjdete, a díky přesné projektové dokumentaci znáte cenu oprav. Teď se zaměřte na to, abyste vše stihli co nejrychleji.
Většina lidí touží po tom, aby měli rekonstrukci co nejdříve za sebou a netáhla se jim roky. Zákazníci se mi zpětně svěřují, že by do rekonstrukce svépomocí, kdy se jim táhly dílčí práce deset let, vůbec nešli. Raději by si prý jednorázově půjčili a svěřili rekonstrukci projektantovi a stavební firmě, nebo si postavili nový dům od základu,“ podotýká Josef Beneš z Vím o všem.
Rekonstrukce za 800 tisíc
U satelitů, kde už předchozí majitel zásadně rekonstruoval střechu, vyměnil okna a dům zateplil, se většinou vlezete do rozpočtu 800 tisíc korun. Musíme mít ale jistotu, že vám nehnijí trámy v podlahách a krovech a z podkladu, na kterém dům stojí, vám do zdí neleze vlhkost.
Do rekonstrukce za 800 tisíc dáte:
- vnitřní přesuny příček,
- nové rozvody vody, kanalizace, elektřiny a vytápění,
- kotel,
- novou kuchyni a koupelnu,
- povrchy stěn i podlah,
- drobné úpravy střechy
- a nové vnitřní dveře.
* U roční úrokové sazby 4,99 % se jedná o reprezentativní příklad (aktuální reprezentativní příklad najdete na stránce Rychloúvěru).
Při větší přestavbě si dopřejte novou kuchyň i koupelnu. Ostatní vybavení, například gauč do obýváku nebo skříně do předsíně, počká.
Rekonstrukce za 1,5 milionu
S nákladnější rekonstrukcí počítejte, pokud nemáte v pořádku ani střechu, máte vlhké zdi, budete zateplovat a například dělat i sádrokartonové podhledy na všech stropech.
Do rekonstrukce za 1,5 milionu dáte navíc:
- novou střechu včetně izolace podkroví,
- kvalitní plastová okna,
- zateplení fasády,
- zásadní úpravy podlah a stropů.
Ušetřete, kde to půjde, ale dodržujte pravidla projektu
Když máte v rodině či okolí šikovné řemeslníky, ušetříte i tisíce korun. Jen si dejte pozor, aby se i oni přizpůsobili harmonogramu prací, které na jejich výsledky mohou navazovat.
Když chcete výrazně ušetřit:
- poptejte u projektanta jen nejnutnější opravy, které poté zadá stavební firmě,
- co zvládnete, udělejte svépomocí,
- neměňte dispozice místností,
- poptejte subdodavatele, kterým věříte a zvládnou dílčí práce levněji,
- nechte si poslat více nabídek na realizaci koupelny a kuchyně a vyberte nejlevnější (návrhy bývají obvykle zdarma),
- nepouštějte se do zbytečných oprav na pozemku (chodníky, plot),
- nepřidávejte domu patra či přístavky,
- dveře a zárubně jen zrenovujte.
Svěřte dohled nad stavbou a harmonogram do rukou odborníků
Rozposlali jste zadání ke stavbě několika ověřeným firmám a vybrali jste si z jejich nabídek tu nejvýhodnější. Teď zbývá na stavbu dohlédnout a zajistit, aby se vše dělo ve správném pořadí a všichni dodržovali termíny i postupy, na kterých jste se domluvili.
„Kámen úrazu na všech stavbách je komunikace a koordinace prací. Proto všem doporučuji, aby si zaplatili stavební dozor. Ten pohlídá i detaily a nestane se třeba, že by přišel na stavbu elektrikář, který začne vrtat do podhledů a navrtá kabely, protože neví, kudy je sádrokartonář vedl,“ popisuje situaci ze stavby Josef Beneš.
Změny v pořadí úkonů i chyby v projektu totiž přinášejí komplikace a nevyhnete se s nimi zbytečným nákladům.
Při přebírání všech dílčích prací pamatujte na to, že na každou z nich musíte obdržet od firmy doklad. Bez dokladů byste totiž stavbu nezkolaudovali. Pokud si zajistíte schopný stavební dozor, pohlídá vám i kontrolu účtování a fakturace. Vy tak budete i v průběhu rekonstrukce vědět, jestli se vejdete do rozpočtu.
Jakmile máte dokončenou stavbu podle svých představ a v ruce předávací protokol od zhotovitele stavby s potřebnými doklady, požádejte stavební úřad o souhlas s užíváním stavby. Souhlas většinou proběhne za účasti úředníka, projektanta a vás. Pokud je vše v pořádku, do 14 dnů obdržíte oficiální razítko, že můžete bydlet.